Hapësirat e zakonshme që përdoren për të parkuar buldozerë, kamionë dhe pajisje të tjera industriale janë bërë një pamje e zakonshme në tregjet e pasurive të paluajtshme në SHBA dhe, gjithnjë e më shumë, një pikë fokusi për gjigantët e investimeve private të Wall Street.
Nëse nuk i keni vënë re, kjo ndodh ndoshta sepse ato përshtaten lehtësisht në peizazh, thjesht si një copë tokë pa markë mes periferive. Por Brookfield dhe Blackstone, dy nga menaxherët më të mëdhenj në botë të aktiveve alternative, janë ndër investitorët institucionalë që po hyjnë në atë që industria e quan magazinim i jashtëm industrial, ose IOS. Investitorët po i shohin këto hapësira pasi zgjerimi i inteligjencës artificiale rrit kërkesën për pajisje të rënda.
"Kemi bindje të fortë për magazinimin e jashtëm industrial, i cili luan një rol kritik në zinxhirin tonë të furnizimit," tha Devin Barnwell, një partner menaxhues dhe bashkëdrejtues i biznesit të logjistikës në Brookfield.
Ai shprehet se deri më tani ky segment ka qenë i fragmentuar, por Brookfield sheh se kjo gjë po ndryshon.
"Ne shohim mundësi të rëndësishme për të sjellë kapital institucional dhe ekspertizë operacionale në këtë sektor të fragmentuar, duke përmirësuar cilësinë dhe efikasitetin e këtyre aktiveve ndërkohë që forcojmë qëndrueshmërinë e zinxhirëve tanë të furnizimit industrial," tha Barnwell.
Brookfield shpenzoi 1.2 miliardë dollarë më parë gjatë këtij viti për ta kaluar Peakstone Realty Trust në pronësi private, një marrëveshje e përfunduar në muajin maj që i dha asaj një portofol prej më shumë se 70 pronash industriale, shumica e të cilave ishin oborre magazinimi të jashtëm.
Blackstone po zgjeron gjithashtu praninë në sektor, kryesisht si huadhënëse. Krahu i saj i borxhit të pasurive të paluajtshme ka dhënë gjashtë hua për pronarët e magazinimit të jashtëm në vlerë totale prej më shumë se 1.1 miliardë dollarësh, përfshirë një hua prej 244 milionë dollarësh në qershor për Alterra IOS për të blerë 37 prona.
Pavarësisht miliardave që po investohen në treg nga Wall Street, ende ka mundësi në treg për investitorët individualë dhe sipërmarrësit lokalë që kërkojnë të vendosin paratë e tyre atje ku të tjerët parkojnë pajisjet e tyre.
"Një mijë për qind po," tha Adam Petrillo, drejtor menaxhues ekzekutiv në Newmark, një kompani këshillimi për pasuritë e paluajtshme tregtare, e cila bashkëdrejton praktikën e saj të magazinimit të jashtëm industrial.
Petrillo tha se investitorët më të vegjël, jo-institucionalë, ende kontrollojnë një sasi të konsiderueshme magazinimi të vendosur mirë në tregjet dytësore. "Lajmi i mirë për investitorët më të vegjël dhe bizneset familjare është se një vend i mirë individual IOS nuk është domosdoshmërisht 50 hektarë," u shpreh Petrillo.
Hapësirat prej tre deri në pesë hektarë në tregjet primare ose dytësore mund të japin ende një kthim të fuqishëm, tha ai. "Në atë madhësi, një individ mund të hyjë. Ne nuk po flasim për dhjetëra miliona... një sipërfaqe prej tre hektarësh, e vendosur mirë dhe me raste përdorimi të shumta, mund të gjendet, të tregtohet, të jepet me qira dhe të stabilizohet," shtoi ai.
Qiratë për magazinimin e jashtëm industrial u dyfishuan afërsisht në tetë tregje kryesore midis vitit 2020 dhe tremujorit të tretë të këtij viti, sipas të dhënave nga Newmark Research dhe Alterra IOS, pronare e pronave të tilla. Qiraja mesatare për hektar të përdorshëm u rrit me 103.5%, në pothuajse 11,000 dollarë në muaj, krahasuar me një rritje prej 66% për hapësirat tradicionale industriale, siç janë magazinat e brendshme.
Rritja e qirave, sipas Alterra, lidhet më ngushtë me infrastrukturën dhe aktivitetin e energjisë në zonë, madje edhe më shumë sesa zhvillimi i qendrave të të dhënave në veçanti.
Vlera e këtyre pronave mund të rritet gjithashtu nëse ndodhen pranë një porti detar, linje hekurudhore ose autostrade. Por fitimet nuk ishin të njëjta kudo. Baltimore (204%), Hjustoni (159%) dhe Norfolk (148%) udhëhoqën, ndërsa Florida Jugore dhe Savana mbetën prapa industrisë tradicionale.
Lisa DeNight, drejtoresha menaxhuese dhe drejtuese e kërkimit industrial për Amerikën e Veriut në Newmark, tha se shkalla e vakancës së IOS në Savana mbetet mjaft e ngushtë pavarësisht shifrave të qirasë. Aktiviteti i fundit portual është një faktor i mundshëm, sipas Alterra. Vëllimet e kontejnerëve në Savana u dyfishuan midis viteve 2010 dhe 2022, por që atëherë kanë rënë, ndërsa Hjustoni pa rreth 15% rritje nga 2022 në 2025.
Petrillo tha se ka ende shumë hapësirë që vlerat të rriten, kështu që një investitor që hyn tani nuk e ka humbur mundësinë. "Ne jemi ende në fazat shumë të hershme," tha Petrillo.
Sam Cheema, bashkëthemelues i CanTex Capital, një firmë me bazë në Dallas që blen pasuri të paluajtshme industriale të anashkaluara në Teksas, po vëren kërkesë në rritje për këto hapësira.
"E gjitha varet nga oferta dhe kërkesa," tha ai. "Nëse ju duhet një magazinë, zakonisht mund të gjeni një të tillë. Vendet e mirë-zonuara të IOS janë shumë më të vështira për t'u gjetur dhe çdo vit më shumë prej tyre shndërrohen në magazina dhe përdorime të tjera," tha ai, duke iu referuar njësive të banimit shumëfamiljar. Kjo mungesë i mban qiradhënësit të lidhur ngushtë me pronën. "Kështu që një ofertë e kufizuar vazhdon të zvogëlohet. Dhe për shkak se kaq shumë nga vlera qëndron në vetë tokën, pronarët ruajnë mundësinë për ta ridizenjuar vendndodhjen ndërsa zona rritet," shtoi Cheema.
Për shkak të pabarazisë midis ofertës dhe kërkesës, qiratë dhe çmimet po rriten përgjatë gjithë linjës, sipas Cheema, por nuk ka dy prona IOS që i ngjajnë njëra-tjetrës, gjë që e ka mbajtur derën të hapur për investitorët më të vegjël.
"Institucionet e mëdha duan ekspozim ndaj IOS, por pronësia është e fragmentuar mes pronarëve të vegjël dhe bizneseve të vogla, kështu që është e vështirë të vendosësh sasi të mëdha kapitali pa i bashkuar më parë këto asete në portofole," tha Cheema.
Ndryshe nga magazinat tradicionale, nuk ka ndonjë standard të caktuar krahasimi si sipërfaqja në metra katrorë apo lartësia e lirë. "Ky mungesë standardizimi, së bashku me rritjen e vazhdueshme të kësaj klase asetesh, do të thotë se ka ende hapësirë për investitorët e vegjël që të gjejnë mundësi," tha Cheema.
"Financimi është përmirësuar pasi më shumë huadhënës kanë një kuptim më të mirë të IOS, por ai masa më e madhe mbetet te bankat lokale dhe rajonale," shtoi Cheema.
Zonimi mbetet sfida më e madhe.
"Nëse nuk i kuptoni planet e qytetit për zonën, mund të përfundoni duke zotëruar një përdorim që ata po përpiqen ta heqin qafe," tha Cheema.
CanTex Capital punon me qytetin dhe lagjet përpara blerjes për të siguruar që ndikimi të përputhet me planin e komunitetit për të ardhmen e tij.
Alex Sutterer, zëvendëspresident ekzekutiv në NAI Hiffman, një firmë e pasurive të paluajtshme tregtare në zonën e Çikagos, tha se përveçse është një vend për të ruajtur pajisje të mëdha, IOS tërheq investitorët për dy arsye kryesore: kërkesa më të ulëta për shpenzime kapitale sesa pronat tradicionale industriale ose shumëfamiljare dhe mundësia për fitime më të larta.
"Përmirësimet kapitale janë gjithashtu më pak specifike për qiradhënësit individualë, kështu që pronarët mund t'i drejtojnë shpenzimet drejt funksionalitetit të përgjithshëm të pronës," tha Sutterer.
Për investitorët privatë, IOS zakonisht tregtohet me një rendiment rreth një pikë përqindjeje më të lartë se pronat tradicionale industriale, duke ndihmuar në tërheqjen e investitorëve më të vegjël dhe zyrave familjare. "Ne besojmë se kjo diferencë do të vazhdojë të ngushtohet ndërkohë që më shumë kapital institucional hyn në këtë hapësirë," shtoi Sutterer.
Edhe për pronat industriale me rendimente të ngjashme, ai tha se profili i kreditit të qiradhënësve është përgjithësisht më i fortë për IOS.
Pajisjet institucionale po e bëjnë IOS më konkurrues.
"Kapitali institucional ka rritur konkurrencën në IOS, ndërsa vlerat e pronave dhe normat e qirasë janë rritur në përgjithësi," tha Sutterer.
Ai shtoi se investitorët më të vegjël mund të gjejnë ende mundësi nën pragjet e marrëveshjeve institucionale, megjithëse kjo nuk do të thotë se çdo marrëveshje më e vogël çmohet në mënyrë të drejtë. "Ne shohim mundësi për të shtuar vlerë dhe për të fituar rendiment në marrëveshjet nën 3 milionë deri në 5 milionë dollarë," tha Sutterer.
Për investitorët lokalë, kjo do të thotë se ekziston aftësia për të ndërtuar një portofol në një shkallë më të vogël dhe për t'i mbajtur asetet për fluks parash, ose për të grumbulluar më shumë se 10 milionë dollarë në asete dhe për të kërkuar një prim portofoli kur t'ia shesin kapitalit institucional.
Por blerësit duhet të kuptojnë se në çfarë po futen. Verifikimi i kujdesshëm i kërkesës së qiradhënësve sipas vendndodhjes dhe funksionit të saj, si dhe raporti i qarkullimit të qiradhënësve, janë faktorë të rëndësishëm në blerjen e asetit të duhur. Diversiteti i tregut mund të sigurojë gjithashtu mbrojtje, tha Sutterer.
"Në Çikago, asnjë kategori e vetme përdoruesish nuk përbën më shumë se 18% të qiradhënësve të IOS, duke ndihmuar në izolimin e tregut nga ngadalësimet specifike të industrisë," tha ai. Tendenca e qiradhënësve për të qëndruar dhe shkalla e ulët e vakancës në nivel kombëtar janë avantazhe aktuale të kësaj klase asetesh. Për shembull, në zonën e Çikagos vakanca është nën 3%.
Megjithatë, i gjithë kujdesi në botë nuk mund t'i mbrojë investitorët nga disa ndryshore.
"Askush jashtë Rezervës Federale nuk mund të kontrollojë koston e borxhit," tha Kellie McIvor, zëvendëspresidente e blerjeve në Redwood Living, një firmë zhvillimi të pasurive të paluajtshme në Ohio. Ajo tha se tani për tani, kostoja e borxhit për përdorime të lehta industriale është më e ulët se, për shembull, për ndërtimet rezidenciale.
"Megjithatë, normat e interesit janë ende të larta, pa ndonjë lehtësim në horizont," tha McIvor.
Fed pritet të rrisë normat në dhjetor në përpjekjen e saj për të zbutur inflacionin, dhe pas raportit të fundit të nxehtë të CPI-së për tetorin, potencialisht mund t'i rrisë edhe dy herë të tjera në fillim të vitit 2027, sipas disa parashikimeve të Wall Street.
"Për shkak se huadhënësit i shohin ata si më të rrezikshëm se një investitor i madh institucional, blerësit më të vegjël mund të përballen me borxhe më të shtrenjta dhe mund t'u kërkohet të sjellin më shumë kapital vetjak në marrëveshje. Kjo mund ta bëjë financimin e një blerjeje të vogël në mënyrë disproporcionale të shtrenjtë... Borxhi më i shtrenjtë do të thotë më pak hapësirë për gabime në zbatim," tha McIvor.
Ross Blankenship, i cili zotëron dy oborre të rrethuara kontraktorësh dhe automjetesh në Luginën Vail të Kolorados përmes Wins Parking, tha se llogaria duhet të funksionojë sot. Në një treg malor ku pak tokë është e zonuar për këtë përdorim, ai jep hapësira me qira për 210 dollarë në muaj për një makinë ose kamionçinë dhe 265 dollarë për një kamion të mbyllur ose rimorkio, ndërsa faturon nga 1,250 deri në 5,500 dollarë në muaj për zonat e kontraktorëve. Blankenship drejton gjithashtu Park Graph, softuerin e parkimit që ai përdor për të dhënë hapësirat me qira.
Faktori përcaktues është vakanca, tha ai. "Një oborr i mbushur gjeneron më shumë para për çdo dollar shpenzimi kapital sesa një ndërtesë e vogël me pakicë ose zyrë. Një oborr bosh nuk fiton asgjë," tha ai.
Këshilla e tij për një blerës për herë të parë: telefononi 10 kontraktorë lokalë dhe pyetini se sa paguajnë për hapësirën.
Por atij i pëlqen ende kjo mundësi.
"Një investitor i vogël mund të blejë ende, por marrëveshja duhet të funksionojë bazuar në qiratë që mund të mblidhni sot, dhe jo në atë që një institucion mund t'ju paguajë më vonë," tha Blankenship.
